发改委项目立项流程图，发改委房地产项目立项流程图

一、项目选择总体原则

地面光伏项目应重点考虑以下四类项目：（1）大基地、大通道类具有规模效应的项目，（2）具有用地优势和保障的戈壁、沙漠、荒地、具有良好建设条件的山地类光伏项目。（3）风光储氢、源网荷储等包含光伏的综合能源项目，（4）与现有项目具有协同效应的项目；慎重选择以下三类项目：（1）光照资源较差和电价明显偏低类地区的项目，（2）项目获取代价较高、造价明显偏高的项目；（3）土地性质复杂、用地权属不清晰的项目。

二、项目关键要素要求

（一）项目规模。地面光伏项目应具有一定规模效应，单体项目装机原则上不得低于50MW。与集团已有项目具有协同效应的可适当降低规模要求。

（二）光照资源。光伏项目所在地区光照资源良好，优选一二类资源区。

（三）土地条件。对项目用地合法合规性必须严格论证，确保项目用地的持续性与合法性。①项目用地必须符合国家法律法规和土地利用规划，严禁使用永久基本农田、基本草原和I级保护林地，不得占用自然保护地核心保护区、严禁破坏生态红线、具有特殊自然景观价值区域、天然林保护工程区、国家沙化土地封禁保护区以及国家明确禁止的区域。②复合光伏项目确保项目对复合利用区域与产业无重大影响，原则上不得占用耕地与林地。③土地地形条件要符合项目建设要求，权属清晰，外部审批手续齐全，所占建设用地要办理审批手续，租赁土地要价格合理、具有持续性。涉林、涉水项目要与对口部门衔接做好相关手续办理。

（四）电网接入。项目要具备良好的电网接入条件，附近具备可接入的相应等级与容量的变电站（原则上不超过10公里）。

（五）电力消纳。光伏项目要落实目标消纳市场，确保发电小时数有保障。优选保障性并网项目，优选负荷集中、用电需求较大区域的项目。对市场化项目，属于本地消纳的要严格论证所在地区消纳能力，属于通道类项目要对目标地区做好供需分析，确保能够按通道建设计划送出和消纳。

（六）配套投资。对于需要配套储能和其他产业投资的，要结合当地政府要求，选择技术成熟、成本较低的配套方案，与上下游企业协同配合，具备条件的要使用规模化共享储能，确保整体光伏项目能够达到集团投资收益要求。

（七）项目造价。要对项目造价进行分解，确保取费标准经济合理，造价控制得当。其中项目指标获取费用、竞标类项目前期需支付且无法回收的相关费用，计入项目总投资。造价分解及取费标准参考附件2。

（八）融资方案。项目建设资金具有长期稳定的融资渠道，做到融资金额、期限、用途与投资需求匹配，资金成本具有一定优势。

（九）运营方案。结合项目实际确定合理的运营管理方案，充分利用智能化手段，借助第三方运维力量，在实现项目可靠运行的前提下最大程度降低人力配备和运营费用。

（十）收益要求。项目资本金内部收益率不低于8%（资本金比例不低于20%）。精确测算项目收益水平，项目取费标准合理（参考附件3）。认真做好敏感性分析，确保对关键边界条件变化具有足够的风险承受能力。

（十一）其他。

1.收购类项目：要做好尽职调查，确保收购标的无重大瑕疵，收购行为合规、价格合理。在收购路径上，一般采用在项目公司上一层级设立SPV公司、针对SPV公司展开收购操作的方式，谨慎考虑前期直接参股项目公司的运作模式。

2.竞标类项目：项目竞标时需已完成对当地项目土地、光照等资源的前期调研，初步评估项目具有投资价值，需确定获取指标时所需的产业引入方案、前期投资额、与产业上下游方的相互合作方案，谨慎论证相关保证资金的后续回收可能性。

三、立项阶段工作指引

立项阶段主要关注光伏开发指标获取、土地建设条件论证、经济指标初评等情况，初步判断项目是否存在重大投资风险。达到立项工作深度要求的，需向集团申请项目立项，在集团批准后开展下一步实质性工作。在立项之前确需成立项目公司的，按集团投资决策管理办法单独上报集团审批。

（一）工作深度要求

1.完成踏勘选址。选址区域地形条件、土地性质满足相关产业政策与项目建设要求（参考附件4）。

2.确定土地使用意向。与村镇政府针对土地目前使用状况及未来使用规划等情况进行对接，初步获得土地使用意向协议。

3.取得外部土地预审意见。获取国土/林业/生态红线/文物/武装/压矿等相关涉及部门对拟利用区域的初步审核意见。

4.初步论证接入方案。与当地电网公司就附近变电站的相关情况进行咨询了解，确定是否有间隔空间与新建间隔可能性，初步确定项目接入方案。

5.获得光伏建设指标。获得省发改委下发的项目建设指标。

6.其他要求。对收购类项目，要完成初步调研，摸清项目建设指标、手续等要件，初步沟通收购价格，设计收购路径。对竞标类项目，要根据当地要求完成相关材料组卷，初步确定获取指标所需的产业引入方案和其他费用金额。

（二）立项申请材料

1.项目立项请示(与项目建议书保持一致)；

2.项目建议书;

3.省发改委下发的项目指标文件（附上报当地发改委申请指标时的相关文件）；

4.土地使用意向协议；

5.子公司会议纪要。

（三）立项评价关注点

四、核准阶段工作指引

核准阶段主要评价各项关键边界条件最终落实情况，详细评估项目投资建设方案、竞争力、收益水平和风险控制措施。达到核准工作深度要求的，需向集团申请项目核准，在集团批准后方可签署有法律约束力的合同文件并转入建设阶段。

（一）工作深度要求

1.土地选址手续基本完成。取得国土/林业/生态红线/水土/文物/武装/规划（涉及建设用地）等相关部门对土地选址的最终批复意见。其中林业手续因办理费用通常较高，可在判断林地使用无重大风险时选取项目外部备案的林业部门初审意见作为支持文件；建设用地取得相关部门初步审批意见；其他涉及特殊场址（草原、海洋）与其他具有颠覆性的场址手续需单独进行说明。

2.土地租赁协议具备签署条件。需切实摸清土地性质、权属、规划用途，完成村集体、村委会和村民会议决策程序，并就租赁费用、期限等事宜达成书面协议，具备签署条件。

3.接入系统方案获得批复。完成项目接入方案的编制与评审，并取得项目接入批复。

4.可研报告完成专家论证。项目建设方案、运营方案、接入方案、消纳条件、配套投资方案等关键边界条件科学合理，收益率满足集团要求，专家论证结论可行。项目可研要与实际情况相符，如若外部报批或者其他事项所需存在不一致的，进行单独说明。

5.外部融资基本落实。基本确定提供外部融资的金融机构，明确贷款条件、贷款渠道，确保项目具有长期稳定、具有一定利率优势的融资资金。

6.其他要求。对于收购类项目，要完成项目财务、法务尽职调查以及目标公司的审计、评估，确定项目收购路径与价格。对于竞标类项目，除前述相关工作外，需进一步明确前期无法回收的相关投资费用。

（二）核准申请材料

1.项目核准请示（与可研数据保持一致）；

2.项目可行性研究报告与专家评审意见；

3.项目选址的关键手续：选址意见、林地意见、生态红线意见、建设用地初审意见及其他方面手续审批文件；

4.土地使用权人同意租赁土地的意见/决议，以及具备签署条件的租赁协议；

5.项目接入批复意见；

6.法律意见书；

7.子公司办公会纪要；

8.其他辅助材料（相关政策要求、尽调报告、审计报告、项目评估报告、相关数据的支撑文件等）。

（三）核准评价关注点

附件一、项目前期工作流程示意图

项目立项阶段流程示意图

外部工作

踏勘选址 取得相关部门选址意见 土地使用意向协议 上报当地发改委获得项目指标 项目外部备案

（国土*、林业*、环保* 、 电网初步接入方案

水利、文物、军事等）

内部工作

设立公司（如需）编制项目建议书 设立公司（如需）

集团内部立项

项目核准阶段流程示意图

外部工作

定界、测绘 土地使用意见办理 接入方案批复意见 签署正式土地租赁协议 开工前准备工作

（国土土地预审意见*、

环保部门环评意见*、

建设规划部门建设用地初步意见*、

林业部门选址意见*

水利选址意见、

文物部门文物保护意见、

武装部门选址意见等）

内部工作

可研报告编制+尽职调查等工作 初步设计

集团内部核准

附件2、项目造价分解参考（2021年12月）

附件3、项目运营费用取值参考（2021年12月）

附件4、选址评估注意事项

在前期踏勘选址过程中，要注意对选址区域的地表情况、用地面积、施工条件、土地性质、特殊附着物、权属与租赁意向等进行初步评估。其中，

1.地表情况尽量选择地势平坦、地质较好、朝向南，无障碍形成阴影遮挡的地表，需要尽量避免的地表情况包括：南高、北高、东高的不规则朝向、山体坡度大于25°（施工难度大，造价高）、沟壑较多地区（实际可用面积较少）、坚硬的风化岩石区域（不利于施工，造价高）、地质情况复杂、流沙地表等。涉及水面场址，需了解场址的最深水位，以便选择合适的光伏基础形式，了解场址30年来最高洪水位等情况；

2.用地面积方面，西部区域太阳高度角高，光伏占地面积较东部较大，平均1MW需要30亩土地，江苏地区26亩左右；

3.施工条件主要指选址时考虑建设时期交通情况，同时考虑建设时期所需要的临水临电，且附近区域有一定的水源，用于日后光伏电站的定期擦洗；

4.土地性质方面，①国土5号文（《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》）基本规定了土地使用问题，国土部门土地林地总体规划详见附件6；②国土8号文（《关于支持光伏扶贫和规范发电产业用地的意见（国土资规【2017】8号）》）对复合用地进行了规定，明确提出禁止以任何方式占用永久基本农田；③林业153号文对光伏项目用林地进行了规定，提出光伏电站禁止使用的林地类型，并指出林光互补复合项目，电池组件阵列在施工期按临时占用林地办理使用手续，运营期可通过租赁等方式使用土地；④生态保护红线方面，是项目选址的否决票，主要文件包括《关于加强资源环境生态红线管控的指导意见（发改环资【2016】1162号）》《关于划定并严守生态保护红线的若干意见》，生态红线主要包括国家级和省级禁止开发区域，以及其他有必要严格保护的各类保护地（包括湿地、自然保护区、森林公园、风景名胜、水土流失预防区等）；

5.特殊附着物主要包括坟头、未批自我开采的片地、小房等情况，涉及到后续与村民或村政府的沟通与赔偿工作，容易产生纠纷；

6.土地权属与租赁意向方面，主要是与当地村镇政府提前进行沟通对接，明确土地权属，并商定租赁意向，取得土地使用的初步许可。

附件5、土地租赁主要风险点

1.使用年限风险。一是光伏电站通常运营期为25年，而依据农村土地承包法规定耕地承包期为30年，草地为30年到50年，林地为30年到70年。光伏电站通过转包方式取得土地使用权的，应确保转包合同的土地承包期限应长于25年；二是通过租赁取得土地使用权的应注意合同法规定的租赁期限最长不超过20年的限制。

2.租赁合法性风险。一是如电站使用土地涉及承包农民集体所有的土地的，或者通过招标、拍卖、公开协商等方式取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，应由村集体经济组织或者村民委员会发包，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；二是如果通过转包方式获得土地使用权的，需核实转包方租赁手续的合法性。

3.土地使用持续性风险。一是缴纳方式是否可锁定项目土地；二是切实论证调研项目土地未来是否有别的建设规划以及当地相关使用政策，避免占用粮食生产功能区、高标准农田等优质耕地；三是对于农光、林光复合项目，明晰光伏设备与现有设施是否有不可或缺的依托关系（包括政策上以及实际使用上），如有需谨慎论证项目未来的持续性。

附件6、国土部门土地利用总体规划