购房资金安全=购房者把关+账户资金监管+技术栏杆
“烂尾楼”确实牵动了大家的心，怎样监管建设资金，不再让“烂尾楼”出现是购房者的共同心声。最近，笔者看了一条新闻，说某地房管局与某银行互掐，就监管账户的资金流失责任，相互推脱，指责对方，笔者听说后心里很不爽。无论怎样指责，资金已经划出去了，对购房者已经造成了损失。如何弥补这建设资金监管制度上的漏洞，确保客户购房资金安是关键。为此，笔者提出如下建议：一、让
“烂尾楼”确实牵动了大家的心，怎样监管建设资金，不再让“烂尾楼”出现是购房者的共同心声。
最近，笔者看了一条新闻，说某地房管局与某银行互掐，就监管账户的资金流失责任，相互推脱，指责对方，笔者听说后心里很不爽。无论怎样指责，资金已经划出去了，对购房者已经造成了损失。
如何弥补这建设资金监管制度上的漏洞，确保客户购房资金安是关键。为此，笔者提出如下建议：
一、让“在建房屋资产所有者”发挥监管作用
什么是“在建房屋资产所有者”？就是购买期房，并且已交了首付的购房者。期房就是在建房屋，即没有峻工的工程。期房将来是要交给购房者，它的最终所有权是购房者。 所以说购房者就是“在建房屋资产所有者”。
无论房管局怎样监管，银行怎么服务，开发商怎么施工，最终都是为购房者服务。让购房者参与资金监管，才是最有力最根本的管理措施。 这是有事实证明的。
我们知道，农村有很多自建房，除了其他社会原因，外界干扰外，自建房很少发生“烂尾房”。自建房主人即使与施工队签订建房合同，施工队包工包料，自主管理施工，自建房主人也要监督施工，把关质量，过问工期，按施工进度支付工程款，很少有还未施工，或没有完工就把工程款预支出去的情况。 很显然，自建房主人就是“在建房屋资产所有者”。
在房地产市场上，“在建房屋资产所有者”只不过换了个角色，由“自建房主人”换成了购房者，将施工队换成了“开发商”。
二、购房者重点把关房屋建设工程进度
很明显，购房者与银行，开发商都是身份地位平等的“市场主体”。而房管局是政府派出的房屋市场管理机关，地位明显要高出购房者、银行、开发商等“市场主体”。
在房屋建设资金监管体系中：
购房者是“在建房屋资产所有者”，类似自建房主人，在已交首付款，并办理了房贷，在开发商未交房之前，这笔钱实质上还是他的。他有权监督审核这笔钱的使用，按施工进度分次拔付给开发商，以此种手段来把关施工进度。
开发商类似自建房项目中的施工队。负责建设房屋，交付房屋后获得建设工程款。
银行受托保管购房者交来的首付款以及随后的购房贷款，负责办理监管资金的支付划拔，起到类似“账房先生”的作用。
鉴于购房者，开发商、银行等主体各自的职责不同，可对建设资金的监管流程作以下调整：
1、开发商在银行开设建设资金监管账户。购房者的首付金以及购房贷款资金全部进入监管账户。监管账户资金实质上属于购房者。
2、购房者在交纳首付款以及办理房贷手续后，变成“在建房屋资产所有者”，是在建项目的实际主人。购房者享有监管账户的资金分次支出审核权，负责审核按施工进度拔付建设资金。没有购房者签字认可，银行不能随意拔款给开发商。
3、开发商是房屋在建项目的组织者，施工者与管理者。施工分几个工期进行。每期施工进度结束，组织购房者进行工期验收，符合施工进度标准后，在验收单上签字确认。
4、监管银行根据购房者签收的工期确认单后，按合同标准拔付款项与开发商。付款后的资金所有权归开发商，进开发商账户。
5、全部工程完工后，经开发商牵头组织有关部门与购房者全面验收后，办理交房手续，监管账户除按规定留足质量保证金外，其余资金全部支付给开发商。
6、房管局作为政府管理机关负责监控建设资金安全运行，把关建设工程，披露相关信息，约束各方规范操作，处理违规行为。但不具体参与监管账户资金支出的直接审批。
三、为监管账户加装“技术栏杆”
一般来说，制度好定，规矩好立，合同好签，流程好编，就是执行起来难。 就比如说，房地产行业中的“烂尾楼”，不能说就没有监管账户，监管制度，执行流程，是订出的规矩无法克服人性的贪婪，为了追求丰厚的利润，有关人员践踏制度，违规把监管资金套走了。
怎样让追求利益最大化的市场主体遵守制度，按规矩办事，是建设资金监管制度发挥作用的关键。
笔者注意到，城市的许多街道中线与边上都加装了隔离栏杆，促使一些不守规矩的司机只能在规定的跑道与方向行驶，而不能逆行或突然调头。隔离栏使城市的交通保持井然有序。
笔者认为，如果为建设资金的监管账户加装类似城市街道隔离栏杆那样的“技术栏杆”，既让监管制度执行得井然有序，又便于银行，购房者与开发商密切合作，就甚为必要。现在，这种“技术栏杆”的技术已经成熟。
笔者注意到，中国人民银行数字货币研究所发布信息，他们己经开发出基于区块链技术基础上的“数字货币+智能合约”技术(笔者称之为“合约支付”)，可以为客户提供“定制化支付”服务。这一技术有望解决市场交换中的“规则硬约束”问题（即本文所说的“技术栏杆”问题）。
具体到房地产行业，可以由银行牵头，运用数字货币研究所的“数字货币+智能合约”（合约支付）技术开发出一套“建设资金监管账户系统”。在购房者，银行与开发商”三者之间共同建立一套“定制化支付”（即合约支付）系统。
1.根据房屋交易合同，编写“监管账户系统”中的数字合约文本，将监管系统将要执行的流程，标准以及命令写进“智能合约”中的标签。
2.根据区块链中“共识机制”原理赋予购房者“集体签名审核权”。即只有购房者集体签名之后系统才可自动支付款项给开发商。
3.根据区块链技术的“记录不可删除”原理，有效保护购房者的“集体签名审核权”，其他人员无法动用购房者的账户资金，从而让监管账户起到“技术栏杆”的约束作用。 建设资金监管系统由银行负责维护，并确保其运行安全。
四、平等协商+遵守规则+技术约束=诚信
有人说，用数据不可更改的“数字栏杆”约束与限制人们的行为，不符合人性，也限制了自由。
在分析合约支付的时候，笔者已经考虑到人性与自由。 因为在使用合约支付前，还需要开发商与购房者“签订合约”这个重要环节。人们完全可以本着平等友好的原则，商议房屋交易中的每一个细节与双方要求，把“人性”与“自由”考虑进去，一并讨论与谈判，最后议定交易的全部内容，并形成合约文本。一经签字后即形成双方共同意见的购房合同。
在谈判房屋交易合同时，也要考虑到各种突发情况，并商订紧急处置办法，同样写进合约文书。一旦意外情况发生，即按共同商定办法处理。
购房合约一经输入“建设资金监管账户系统”，形成电子合约，并且购房者已交首付，即按合约执行，不可更改。在建设资金账户监管过程中，全程由“合约支付”按区块链“共识机制”原理自动执行，外界人工无法干预。以此形成技术硬约束。
技术约束的目的是刚性执行合约，一手交钱，一手交货（房），钱货两清，干脆利落。以此来促进开发商努力工作，按进度施工，保质保量，提高履约率，密切与客户的关系，形成遵守规则的好习惯。
所以说，平等协商+遵守规则+技术约束=诚信。
还有朋友会说这样做不符合房屋预售的预期目标。我看不尽然。因为开发商的监管账户还以可同样用“合约支付”的技术手段关联供应商的销售账户以及下一级施工单位的工程款账户。即购房者建设资金一旦拔付进入开发商账户，即自动划拔至开发商事先关联的相关账户。至于怎样操作，那是另外一个话题。
总而言之，通过“监管账户+技术栏杆”方式，同样可以使开发商达到房屋预售目标。关键是开发商必须努力工作，提高合同履约率，确保客户利益。
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