房地产去化周期，西安房地产去化周期
本篇文章将分为四个板块（全文2200字，阅读需10分钟）（1）2020-2022年市场回顾（2）下行市场期间的重点事件（3）新房及二手房市场现状（4）为什么2022年下半年是置业的窗口期？2020年-2022年市场回顾不可否认的是西安新房市场和二手房市场均在2021年8月后进入了下行通道，这波上涨周期自2020年8月持续一年时间，直到2021
本篇文章将分为四个板块（全文2200字，阅读需10分钟）
（1）2020-2022年市场回顾
（2）下行市场期间的重点事件
（3）新房及二手房市场现状
（4）为什么2022年下半年是置业的窗口期？
2020年-2022年市场回顾
不可否认的是西安新房市场和二手房市场均在2021年8月后进入了下行通道，这波上涨周期自2020年8月持续一年时间，直到2021年8月份-2021年12月成交量开始快速萎靡（此时价格并未出现下滑），在2022年过完年后由于经济大环境的影响，多数业主出现了高杠杆带来的现金流紧张，以及对未来房价一致性预期转跌的心态，开始选择出售持有房屋，同时年初一个月4000套左右的成交量无法支撑大量在抛售的房源，此时业主为了快速变现开始下调挂牌价真正出现了量价齐跌。2022年6月底7月初因价格已经出现了洼地，同时叠加6月23日的学区政策，市场出现了1-2个月的短周期，成交量价有部分恢复，在7月底后各个项目又重回到横盘阶段。
下行市场期间的重点事件：
1：新房价格下探
远郊新房项目如（沣西、泾河、临潼）均出现开发商为了快速收回土地款选择低于拿地成本价（项目实现负利润）进行销售，进一步踩踏区域市场，同区域21年入手新房或二手房的客户短短一年可能损失20-30万。
2：开发商陷入窘境
三道红线的压力下，多数开发商运营不善、擅自挪用监管资金导致新房项目陷入了停工、延期交付或烂尾的情况。导致客户情绪消极，对地产行业持悲观态度。
3：土拍热度降低
政府土地销售端开始出现流拍或无人竞拍等情况。除主城区低价、核心优质地块外基本无人问津。各个城区均需旗下地产公司、平台公司进行土拍托底。由于民营公司的全面败退、央企仅对优质地块出手、新房和二手房销售端的不利等原因，土地财政模式遇到较大压力。
4：民转公政策出台
西安市民转公政策下发后，教育置业客户群体暂时陷入冷静期。学位房价格后续的走势以及转公后的民办强校如何划分学区均是需要明年或后年的政策来验证。这部分客户群体需要政策明确后才会选择出手。
新房及二手房市场现状
1：限价盘的售罄
限价盘逐步退出舞台，评估新盘倒挂差距、买到即赚到思路开始行不通了。新房价格与周边二手房价格无限趋近，虽有新房仍较低二手房几千元单价的差距，但是新房有三年的建设期包括后续交房不满2有大税，需要散味等问题；二手房购买后可以自住、收租，同时购房所见即所得、无后续停工风险等优势基本将两者价格拉到同一水平。
2：置业板块的选择
购房板块开始出现类似2012年前后需要对发展方向的赌博，如高新区在那个节点就需选择①自唐延路往南相连锦业路为购房方向。②以科技路往西相连丈八北路和大寨路为购房方向。很显然目前高新三期CID和西侧的软件新城板块就面临如此的选择。这个话题感兴趣的小伙伴可以关注公众号加群进行闲聊，目前暂不过多叙述。
3：新房备案价的提高
新房备案价水涨船高。由于政府土地端销售不利，为提升开发商利润率和备案价预期，我们明显能看到近期如招商西安序、金泰唐618、曲江星河湾、紫薇云峰里、大明宫金茂府等项目都取得了较高的备案价。软件新城中海、中铁建、保利三个项目备案价预计今年底可以公示，备案价格区间直接决定后续的价格走势，目前小七这边的消息是备案价在毛坯2.5万元/㎡-2.6万元/㎡。
4：市场的两极分化
核心资源优质项目价格稳中有升，外溢板块、房龄较大小区价格下行。尤其是曲江二期、长安大学城板块及大寨路板块下跌趋势明显。但高新的保利天悦、翡翠国宾、万达天玺等、曲江的中海曲江大城、金地九玺、荣禾曲池东岸等成交热度依然较高，量价齐升。这也是客户们常跟我说的：看得上的房子价格硬得很，看了不买过两周房子就没了；价格合适的房子自己又看不上，总觉得档次差了些什么。
5：置业板块的迁移
客户购房首选关注区域发展了迁移。高新热点区域从木塔寺板块逐步往丈八四路板块转移、曲江热点区域从金浮沱板块逐步往雁翔路板块转移、远郊项目主要往昆明池镐京板块、奥体中心板块迁移。
为什么我说2022年下半年是西安最适合买房的窗口期？
1：天冷了总要开暖气
土地出让端、开发商新房销售端不会一直不利，区域的开发建设、财政收入总要有载体支撑，一级市场和二级市场不仅可以提供土地收入，同时在地方流转税中依然是占据很高比例。目前上面依然坚持房住不炒的政策，但下面已经动起了心思。无论是控盘的手段，还是变相放松的政策其实已经有了很多，等到真正大规模全面放松以后，价格肯定会水涨船高。此处无法说得再具体了，大家可以加我微信进群闲聊。
2：捡漏的机会大大提升
市场的下滑已经创造出了很多可以捡漏的二手楼盘。比如沣东的尔雅公馆、雁塔的宸院、曲江的某门。由于很多业主高杠杆带来的现金流压力，以及疫情导致的损失，目前二手房市场上有心态着急的业主在进行抛售动作。此时很有可能像是2020年5月份，单价2万元就可以买到一套保利天悦。
3：十年内的最低利率
五年期LPR今日已调整至4.3%，如果考虑到银行20个基点的减点很有可能新增首套房贷可以做到4.15%。我们以一套300万的房子为例，首付100万，贷款200万。在21年首套利率5.75%的时候，30年贷款周期月供为11671元；而目前利率4.15%时，贷款235万元30年周期，月供为11423元。这部分折算回房子里相当于一个平方省了2000元/㎡。
4：2023年新房供应量的下滑
从逐渐攀升的新房备案价以及2022年全款的土地供应量来看，2023年西安房价较大概率会进入上升通道。较高的新房备案价意味着新区价格逐步在向成熟板块靠拢，区域内产业、生活、教育、城市界面等均未建设完成但已经售价较高时，无疑会推动成熟板块价格的上升。2022年上半年土地供应359万㎡，环比下跌39.66%，同比下跌0.28%。相比2020和2021年均处于低位，也就意味着2023年新增在售住宅供应量下降。
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