北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

我第一次接触温州人是1990年左右，那会儿还在上学呢，暑假想找个勤工俭学的地方实习。其实说白了就是想赚点儿零花钱，毕竟那会儿谁家也不富裕，从父母手里要不出钱来。于是亲戚就给介绍了这么个温州老板，说是在北京有很多个柜台，特别的有钱。

反正那会儿他在木樨园有个加工的小作坊，然后还有好几个摊位，在市区商场还有好几个柜台，甚至连郊区都有，放到今天也是大老板。

但那会儿他住的可实在是不怎么样，就是温州的那些大院，48大院之一，连住宿带库房都在一起。其实当时的北京已经有商品房了，普通的像西罗园一带的不到2000块钱，方庄的2000左右。当然能交易的不多，也没什么人买，主要是都买不起。

但像这种老板也是根本不考虑买房的。我听他念叨过，问我家有没有关系，他想在丰台附近买块地，也盖个大院。拉倒吧，我家要有这关系还能给你打工来吗？

当年不光是他，应该很多温州老板都有这种想法，买地盖房收租子多好啊。当年也就是没有商铺的买卖，要不然他就有更高的追求了。

那个年代其实租赁的商铺也等于是炒作，像商场柜台一般两三千一个，但极有可能是三五百拿下的，然后转手租出去，每个月干赚上千块。当然租下来的也不会亏，只要有货就卖得出去能挣钱，挣不到的话就把柜台转出去，基本都能把亏损的要回来。

所以如果说温州人炒房，那最早都是从炒柜台开始的。之后从碧溪广场开始北京又有了产权商铺，木樨园则有大红门天雅什么的，都曾经掀起一波波的狂潮。但这跟住宅市场没什么关系，当年炒商铺的如果卖了就算赚到了，留着手里的基本就算砸了。风水轮流转，曾经风光无比的商铺如今成烫手山芋了。

二、

之后再接触温州人就是真正炒房的了。

大概是1999年前后我去温州，找当地协会谈招商的事儿。结果发现几个行业大佬的兴趣不高，心不在焉的。一打听说是“炒房”赔钱了，所以没兴趣管这些杂事儿，自己的债务还倒腾不过来呢。

那会儿是刚刚出现炒房这个词，我都没怎么听说过。那就紧着打听呗，费了好大劲才听明白怎么回事儿。其实很简单，就是温州的财富增长过快，导致房价上涨的猛，远远超过了北京上海。

最早商品房上市的时候温州并不贵。中国都是1980年前后开始第一批商品房上市的，当时北京的团结湖卖400块，广州的最贵，700块一平，上海的价格便宜，才200多，但这没什么代表性，因为是在郊区，如果是在市区的话也应该在3/400块钱。当时全国的平均价格是120块钱一平米，而温州属于不发达地区，所以价格才88块钱，低于全国平均值。

但之后的温州房价的涨幅就明显超过了北京上海，到1990年前后就已经追平，都是2000块钱左右。再之后，也即是1992年之后，中国经济爆发式增长，温州的房价起飞了，到1997年高峰的时候，最高价竟然能够破万。单看这价格跟北京上海没法比，涉外公寓上万的有的是，写字楼炒到3万一平的都有。但这是温州啊，还不是什么涉外，就是普通公寓。而这种房在北京上海也就是4/5000块钱到头了。所以，当年温州的泡沫已经非常大了。

于是到了1998年之后，也就是亚洲金融风暴的危害传导到温州，这里的房价崩盘了。其实当时北京上海的公寓市场也几乎崩盘，北京最高峰有跌幅达到75%的。比如方庄的龙珠公寓就是，1.6万跌到了4000。我亲眼见到炒房客在楼底下抱头痛哭，但谁也没办法，只能过去轻声安慰：赔死你丫的活该！

但还是这句话，北京上海的公寓崩盘只和少部分人有关，基本都是香港人和真正富起来的那批，普通百姓没钱炒房，无所谓的。而温州不同，那是民间资本超级活跃的地方，当年玩儿“抬会”就不知道炒了多少的资金，弄死弄残了多少的“会头”。这次房产崩盘也一样，不知道多少人倾家荡产，这几个行业大佬就相当于会头，是组织者，那肯定是损失惨重呗。

所以那次我的温州之行没什么效果，稀里糊涂的就回来了。之后至少一年多都没再去过，总觉得温州人缓不过来了。

三、

但事情也就是这么的诡异，或者说是规律吧。危机危机，有危险就有机遇，有人赔钱就有人赚钱。等我2001年再去温州的时候，楼市一片欣欣向荣，各行各业蓬勃发展。我是懵逼了，问怎么回事儿？

当地人也说不太清，大概意思就是赔钱的那批人破产跑路了，然后新发了财的又冲进了市场，他们没有心理负担，反而觉得是抄底的好时候。于是就大胆出手，房价则从当年的最低点翻了一番还多。虽然仍然没回到最高点，但对于新炒家来说这利润率已经足够了。

但这事儿跟我无关，当时我也不在乎。因为这里是温州，什么都能炒，而北京只有炒商铺的，没有炒作住宅的风气。甭说北京了，连上海杭州都没有，就是平和的市场，毕竟房子是用来住的。

所以当时了解了也就算了，根本没多想。这就是商业敏感性的差距，如果当年我懂了炒房的逻辑，那就肯定就是发大财，而且还趁早了。不过也没多大用，大多数人就算明白了很多道理，依然是过不好这一生。

就算是把今天的人穿越回20多年前，就算他知道买房能发财也没什么用，因为没地方弄钱去。穷人有几个阔亲戚啊？在北京这种民间资本不活跃的城市，就算有了好点子也意义不大，不好融资。北京从来都是权贵的天下，他们借十个亿或许很容易，但普通人想借十万却根本找不到门儿。

当年据说在温州最风光的是乐清帮，他们的融资能力最快，号称3000万之内只需一小时，一个亿之内三天搞定。真的假的我不知道，但几年之后在某次协会的会议上，我代表老板临时发出招商邀请，每户100万，当场卖了一个多亿，这就是温州的融资能力和魄力，不服不行。

这些乐清人据说是组了几次会，每次3000万的规模，然后就进行炒房。反正到2001年的时候是肯定赚了上亿，或者是几个亿。这也不知道真的假的，反正那会儿到处都是这种发财的传说，无论真假都让人心里痒痒。

四、

再之后的事情就谁都知道了。温州炒房团组团冲出温州，杀向全中国。先攻上海再打杭州，之后是苏州广州深圳一路攻城略地，炒动了半个中国。但他们基本没来北方，不是人家的菜。

上海在北京人心目中不是太重要，还动不动就嘲笑人家小气什么的。但上海在江浙、台湾人心目中是高大上的存在，就相当于北方人看待北京。所以温州人有了钱之后都必须到上海置业，甚至是把公司搬到上海。

所以后来我们老板让我去温州拉炒房客北上，我没什么太大兴趣，人家不爱来。而且来了也未必买，何必瞎折腾呢。北京又不是没有温州人，现成的找几个就得了，没必要舍近求远。

所以说，别看当年温州炒房团的名气如此之大，但在北京基本上都是业余的，甚至是客串的。这就是开发商随便找点儿温州人当托儿，甚至都未必是温州人，哪儿的都行，反正他们说话谁也听不懂，是浙江的就行，木樨园有的是。

但上海的房价暴涨真的和温州人有关，相当有关。普通人对楼市炒作有个误解，就是如此大规模的存量，怎么可能炒的动呢？其实这和股市一样，甚至更好炒。因为绝大多数的存量房是不会卖的，甚至连观望都不会，买了就住着了，谁管上涨下跌的。

打个比方，一个小区里1000套房，一年成交量其实也就几十套，2/30套差不多了。尤其是那些户型大总价高的小区，甚至一年下来的换手率连1%都不到。那在这种情况下，只要炒动这1%，就完全可以把整个小区的房价给撬动了。

股市炒作不都是这样吗，普通换手率达到10%就已经很高了，这很有可能就是庄家在对倒。左手倒右手，10块进的11出，然后再涨成12，几次下来，根本不用其他的存量参与，很快就能把价格抬升。

这种事儿在今天是很难操作了，但在当年不叫什么事儿。因为开发商会明目张胆的跟着参与。人家炒房团又不是不给钱，赚了钱各家分账就是了，开发商怎么都不赔。

具体的手段不说了，反正不难，在当时，普通一个盘也就需要1000万就足够撬动了。甚至都用不了，300万启动，有1000万都够周转了，能撬动几个亿的楼盘。那开发商也不可能只是配合，自然会利用媒体造势，那会儿的人们都没经验，比今天的好忽悠多了。

北京的楼市真正启动要在2005年下半年，甚至是十月之后。而上海呢，到这会儿都已经结束了，水岸蓝桥的退房官司都开始打了。京沪之间唯一的一次楼市不同步行情就发生在这几年，上海走出了独立行情。当然这也不能说都是炒房客给挑动的，但如果没有他们的煽风点火，行情不可能这么猛。

简单的比较，上海在2001年的时候，内环均价也就3000多，全市均价才2000多。就在当年713的晚上，我在黄浦江边劝我表哥买房，周边都是庆祝申奥成功的人群，劝的我口干舌燥的。结果他也没买，他老婆还怀疑我串通了当地开发商要坑他们。靠，都说上海人精明，精明过头了。

其实当时我没有炒房的概念，只是不能理解上海的房价为什么比北京便宜，没道理。所以认为上海一定能赶上来，那就应该早点儿卖。结果是好心当成了驴肝肺，第二天我老娘就打来电话，让我少管亲戚家的事儿，人家很腻歪我。

我这表哥后来买房可能是七八年之后了，虽然也不算太晚，但房价已经是翻了一番都不止了。然后某次家族聚会时还话里话外的甩片儿汤，意思是我如果当年不是跟拉传销似的劝他买房，或许他就买了。靠，人嘴两张皮，怎么说都有理。

那几年温州人绝对是赚翻了，甚至不是几个轮回，玩儿的好的是能滚动几十次，那就是翻着跟斗的赚啊。当然这些传闻我也不知道真假，没遇到几个真正的炒房客，那会儿还不算太专业呢。真正专业的得是2009年之后了，那才是货如轮转，各显神通。

五、

温州炒房客出事儿是发生在2010年，也就是大涨之后。当时北京上海跟杭州等地的房价都是2万左右，而温州本地早就突破了3万，高峰3.2万，标志性楼盘10万，疯狂不？

那年我又是被公司派到了温州，处理一堆烂账。都是土地方面的，规模不大，麻烦事儿不少。这要都是他们当地人其实就好处理了，反正也没多少钱。但牵扯到跟北方人合作就不太一样了，基本就是一锤子买卖的事儿，所以谁都不愿意让步，都怕吃了亏以后没地方找补去。

大夏天的我是真烦了，这帮温州人还特可气，假装客气，天天到了中午就拉着我去瓯江上吃饭，说这是礼节。拉倒吧，他们当地人习惯了无所谓，我这可都快给热熟了。头顶太阳晒，脚下水汽蒸，弄得我天天跟个螃蟹似的，谁见到都得问：咋的了兄弟，让人家给煮了？

实在受不了了就给公司打报告，清盘得了，省心。而且当时我确实不看好温州了，主要就是房价太高而租金太低，简直没道理，完全没道理。我是死活想不通温州凭什么超过北京上海，就像现在想不通北京的新区超过金融街中关村似的，这就不可能支撑的住。

当然我当时也没准谱儿，就是这种感觉而已。反正决策权在老板，你要批准了我就卖地，不批准我也不管了，去东北避暑好不好啊？

之后就卖了呗，没卖在最高点也差不太多了。然后到了2012年温州就全市暴跌，连房子带土地就几乎没人要了，有价无市，最狠的时候也达到膝斩了，接近70%的跌幅。

说个数字吧，也不是数字，具体的我忘了。反正是2013年，温州创下了有史以来离婚率最高的记录。为什么？因为赔的太惨了，夫妻甭管真的假的都必须离婚，或是为了保住些财产，或是为了对方的人身安全。所以当年的温州一片愁风惨雨，我本来还想去看看当年的几个股东来着，后来觉得不合适，太刺激人家了。

那场暴跌不是单独事件，而是伴随着煤炭和民间融资市场崩盘同时发生的。也就是说，温州人不是只在自己的城市赔了钱，而是在山西陕西内蒙等地都赔了，是全方位的输光了家底儿。在这串长长的资金链条上，没有赢家，只看谁输的更惨。

还记得我上学时打工的那个老板吗？我后来也跟他偶尔有联系，但就在2012年之后，他竟然人间蒸发了。我也不知道他赔了多少钱，更不知道他去了那里。甚至在前些年我打听他，那些同乡都已经忘记了这个人的存在。这导致我有一阵子都迷糊，这个人是不是只是我的幻觉啊，我是不是闯入了平行时空了？

这就是这资本世界的残酷吧。你风光时，所有人都拿你当爷，富在深山有远亲。而当你落魄了，真正惦记着你的只有父母和债主！

六、

北京人，或者说普通的北京人根本不知道什么叫炒房，总觉得只要是追涨杀跌就算。其实不是，这玩意儿跟炒股炒期货似的，讲究的是快进快出，趁火打劫，抄底逃顶，真正操作起来非常的难。

甭说别的，知道温州最疯狂的时候资金成本是多少吗？说出来吓死你，8分。这是什么概念？就是借100万，每个月的利息8万，一年96%，也就是一年翻一番。这种利息注定了只能是以小博大，短期炒作，根本不可能短债长投，利息成本就能压死你。

但当时的温州就是这么的疯狂。以至于我给公司卖完地的时候，当地股东说如果我愿意可以给介绍几个生意，每个月至少5分息。只要我能晚两个月给公司打款，那几乎就可以财务自由的退休了。

我是没敢，万一这两个月之后钱拿不会来呢？那我就不是财务自由而是该跑路自由了，上有老下有小的，我犯不上为了这冒险的钱去亡命天涯。

现在翻回头想，其实当年要借了也就借了，毕竟暴雷是一年多以后的事儿了，当时还算稳妥的时候。但这事儿不能侥幸，因为输不起。赢了，无非是赢到一堆花不完的数字，普通人没那么高的消费能力。而输了，那可就是一辈子提前结束。这买卖的投入产出看上去很诱人，实际上风险根本不对等。

2011年9月，温州楼市开始崩盘，我印象中是由眼睛大王胡福林跑路引发的，之后不到一个月就是市场信心整体被摧毁。当时我同事在公司内刊上发文章，标题就四个字：温州完了。

也不能说城市完了，温州到现在也是个很不错的城市。但当年的民间资本市场崩了，钱就跟大潮似的，涨潮时波涛汹涌，但退潮时也是转瞬即逝，也不知道钱都去哪儿了。反正那几年的温州市场太惨了，按某大炮的说法：不知道有多少人背井离乡，不知道有多少颗人头落地。

这就是炒房，这就是炒作，风光时天下都是我的，完蛋时天下哪儿都不要我，无立锥之地。当时买我们地的一个股东，经营着很有名气的男装品牌。结果几乎就是一夜之间人间蒸发，连专柜什么的都不要了，不知道去了哪里。

当时我还找过他，但他员工都说甭找了，警察替大家找着呢。但找到了又能怎样？抓回个倾家荡产的也顶多是判刑而已，钱是拿不回来了。后来我还问过他的员工，老婆孩子怎样了，人家只回复了俩字：你猜！

那就甭猜了吧，能平安活着就是念佛了。拍卖潮真正的起点就是在温州，2013年看过一个数字，仅仅进入拍卖程序的就在2万套以上。这数字可能没什么感觉，那我告诉你，北京去年一年才上拍6000套，成交不到3000套。而温州的人口可能也就是北京的三分之一，那就想想这占比吧，这还是一年的数字，几年下来不知有多少家庭倾家荡产。

七、

总之，往事不堪回首，温州炒房团的时代过去了，被团灭了。是否会死灰复燃我不知道，但我知道资本是永远不眠的，只要有利润就会立刻再度兴旺。温州人身上当然有很多优秀的商业品质，他们嗅觉灵敏、脑子活、胆子大、凝聚力强，当然抗压力更强。但投资是有风险的，任何的炒作则风险更大。在炒房这种每一局都是梭哈的赌局上，一次失手，就再也没有翻盘的机会。

最后一次去温州还是疫情之前了，站在瓯江边上看着当年的炒房地标鹿城广场，一幕幕的往事真的不堪回首。20多年过去了，这么多的炒房客，能全身而退平安至今的真不多。其他大多数都消失在江湖了。或许他们还能东山再起，希望不要再炒房。

仅供参考。

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