济南房价暴跌要乱了,济南老城房价坍塌某名校学区房降价30%,部分二手房价近乎腰斩
今天跟大家聊点干货,争取唤醒更多的人。下面小冰直入主题,从房产的金融属性,讲讲老城区二手房。首先说一个惨烈事实:相比几年前的房价最高点,老城区很多非优质二手房,价格已近乎腰斩。很多老破小老破大,单价已跌至1万左右。济南老城区有些绑定了稀缺资源的二手房,比如经五路学区房、比如靠近大明湖趵突泉的老房子,价格也有明显降幅。有些用5年前眼光评判还不错、还算
今天跟大家聊点干货,争取唤醒更多的人。下面小冰直入主题,从房产的金融属性,讲讲老城区二手房。
首先说一个惨烈事实:相比几年前的房价最高点,老城区很多非优质二手房,价格已近乎腰斩。
很多老破小老破大,单价已跌至1万左右。济南老城区有些绑定了稀缺资源的二手房,比如经五路学区房、比如靠近大明湖趵突泉的老房子,价格也有明显降幅。有些用5年前眼光评判还不错、还算优质的二手房,降幅已达30%。
2017下半年、2018上半年,是老城区很多小区的房价高点。仅4、5年时间,不知不觉中,很多家庭账面财富,已蒸发近半。
下面小冰举例说明。
北园大街联四路西侧的花格小区,这是典型的无任何优质资源绑定的二手房小区,配套学校联四小学清河小学明湖中学在济南都是下游水平,不靠山不靠湖,房龄老户型差物业差,优势是生活和交通都很方便,周边菜市场各种美食饭店应有尽有,去大明湖啥的也不远。
2017下半年、2018年上半年高点,二手房成交价突破1.6万+。
截至发文,花格小区挂牌均价1.17万,有多套二手房挂牌单价在1.06万左右。估计到明年这时候,该小区会有相当数量的房源,挂牌单价跌破1万。
同样是63㎡的中间户小两居,4年前能卖108万,现在挂牌才68万,实际成交价大概率更低。
仅4年时间,不知不觉中,账面财富损失40万,损失将近40%。
市中区大观园西侧的三里庄小区,济南顶级名校—经五路小学的学区房,初中直升济南实验初中。经五路小学在很多济南家长心中曾是信仰一般的存在,济南实验初中中考成绩更是曾经常年霸占济南公立初中前5名。
众多家长望子成龙,对名校学区房趋之若鹜,导致经五路学区房一直水涨船高。
在楼市下行期,这种绑定优质稀缺资源的大龄二手房,非常抗跌。2020年济南老城二手房已有集体降价行为,三里庄的二手房价格依然坚挺,就在去年,该小区多套二手房,成交单价高达4.5万+,有些甚至直奔5万去了。
等潮水退去,才知道谁在裸泳。老城区非优质二手房,是第一批被发现在裸泳的那些。很多相对优质的二手房,暂时还没被发现在裸泳,是因为浪不够大,还没有把它拍在沙滩上。
这次长达5年的楼市调控,浪足够大,大到把很多之前看似优质的二手房,也拍倒到了沙滩上。
如果说2020年、2021年,济南房价有分化的苗头,那今年,是加剧分化的一年。一是济南东部豪宅价格的明显攀升,二就是老城区之前优质二手房价格的剧烈调整。
现在三里庄小区,有多套二手房挂牌价在3.5万以下。
同样是186万,之前只能买38㎡的老破小,现在可以买到58㎡的老破小。
我们来一起看下三里庄性价比挺高的一套房源。
建筑面积53.66㎡,去年7月份挂牌,一年多时间了还没卖出去。目前挂牌单价169万,单价约2.88万元/㎡。跟同小区其他在售房源相比,这套房源性价比相当合适,是整个三元里小区60㎡以下户型中,单价最便宜的一套。
这套房源去年7月份首挂220万,自今年1月份开始,累计降价8次,从220一路降到169,累计降价51万,还是没有卖出去。
经五路学区房价格不再坚挺,直接原因是很多80后、90后家长不再对学区房有执念。5年前、10年前经五路学区房坚挺,是70后、80初那一代,对于学区房有信仰。现在80末、90初这代人,关注的更多是居住条件,比如房子户型、物业服务水平、有无电梯、通勤成本等,对学校反而没那么感冒。
小冰作为80末,个人观点是,配套学区够用就行,高新区教育这些年突飞猛进,高新无弱旅,自己工作又在东边(燕山立交桥下卖煎饼果子),就近买就好了。没必要非得为了所谓的名校光环,牺牲居住品质。如果既想要学区又想住的好一点,完全可以去领秀城嘛。
跟小冰想法的人有很多。所以,在龙湖天奕、高新仁恒、还有中建云境、颖秀华府这四大楼盘学区尚不完全确定的情况下,价格卖的一个比一个高,流速一个比一个快。当然,国惠那种不差钱想慢慢卖的开发商除外。
领秀城麓系洋房就更牛皮了,很长一段时间得靠抢。
更深层的原因,是济南产业大规模东移,带动大量优秀人才东移,生源跟着家长走,家长来东边了,优秀生源也来东边了。与此同时,高新区近几年花重金聘请名校长,实行教学KPI考核,教学上进、成绩突出的高新教师,工资普遍是老城区教师的1.5倍甚至更多。
老城区另有相当数量的多金群体,为了改善居住环境和提升孩子教育,又去了南城超级大盘—领秀城。
如此梳理下来,经五路这种老破小学区房价格的坍塌,一方面是领秀城分流了很多老城家庭,二是很多家庭跟着产业来到了东边,优秀家长、优秀孩子们、优质师资也跟着去了领秀城和东城,导致传统老城名校逐渐被掏空。
前段时间听群友说,小冰也没验证过,也不知真假。说是市中传统小学名校,是南上山街还是哪所小学来,一年级新生居然招不满了。之前都得严卡落户时间,落户晚的新生可能都没得学上,现在居然逆转了。
当老城区优质教育资源不再那么突出,当80后、90后这两代潜在的接盘群体更注重居住品质,对名校不再那么执着和迷恋,老城区老破小、老破大学区房,可不就逐渐坍塌了嘛。
之前、现在、将来,老城区大部分二手房价格逐步下跌的趋势无法逆转。在大趋势面前,个人所有逆势行为都是螳臂当车。如果想尽可能保住家庭的房产财富,顺应潮流,置换到相对保值增值的区域,比如东城、领秀南城就可以了。
中短期内,领秀城价格依然会非常坚挺;用更长期的视角来看,东城更有潜力。
大概5年前,CBD一套140-170的四居,能顶得上老城区4-5套老破小;现在能顶得上6-7套了;再过些年,可能就能顶10来套了。
在不知不觉中,很多家庭的财富在逐年缩水,一年损失5%-10%,温水煮青蛙般,大概损失到一半左右及以下,趋势大概会停止。真到那个时候,济南老城区,单价跌破1万的二手房,将遍地都是。
其实不止是老城区的非优质二手房,南城非领秀城区域内的老破旧、东城的大两居及无电梯的老破旧二手房、章丘长清齐河的远郊房,将来都是一样的命运。未来持续降价是大概率事件,只是降多降少的问题。
之前小冰还专门写过西客站的房价坍塌,想考古的朋友,欢迎点击下方查看。
如何用4年时间亏掉300万?
很多人明明没有做错什么,为啥自家的房产身价就缩水了小一半甚至一多半呢?
无他,只因为没有买对几套好房子。
所谓好房子,需要地段和房子的双重buff加持。东城优质地段可以参考C奥汉贤双井、刘智远盛福港沟神武,南城只有领秀城。
随着生育率逐年降低、随着济南城镇化已经步入下半场、随着济南每年净流入人口不再那么多、随着政府的保障租赁住房越来越多,未来老济南人、新晋济南人、目前还在外地未来潜在的新济南人、下一代济南人,真的不缺房子,缺的是好房子。
很多老济南人,可能老房子有很多,但有些并不太值钱。等到将来传承到80后、90后这一代,夫妻俩人可能有4-5套房子。现在房产税还没实施,房子多了还是财富,即使老房子在不断贬值,那也还是财富。
等到将来大规模实施房产税,济南拥有多套非优质房源(起码3-4套以上)的群体,卖又卖不掉(房龄太老、银行不给贷款了)、租金没多少钱、还得年年交税,老破大老破小可能就是一种劣质了,远没有把房子卖掉存银行或者整合成两套好房子来的实惠。
如果疫情两个月内能实现社会面全面清零,那明年3-5月份,是未来为数不多的出售非优质二手房的较佳时机。
每年3-5月份,是一年中出售二手房的最佳时间。小冰从20年说到21年又说到今年,不出意外的话,明年后年还会继续说。
但是机会,逐年再减少,大家且行且珍惜吧。
今年降价10万不舍得卖,明年降价15万可能都木得人买。
这篇文章对很多老城业主非常有参考价值,希望大家转发朋友圈,让更多有缘人看到。
对于在老城区有房自住,不考虑保值增值的群体,那就无所谓了。房子不只是一项大宗资产,还是一个落脚地,一个温馨港湾。尤其很多老人,就喜欢自家老房子那一片小天地,那一帮好邻居,干嘛非得换房子呢。
对于很多对财富不是很敏感的普通百姓而言,房子还是那些房子,砖瓦还是那些砖瓦。房子在200万一套的时候我不会卖,房子卖了住哪?房子降到100万一套,我依然不会卖。这些人或许是幸福的,因为没有想到这些,所以不焦虑,木得烦恼。
想得少懂得少,躺下就着,吃嘛嘛香,这种人多幸福呀。
反倒是小编这种,啥啥都知道,兜比脸都干净,啥啥都买不起,才是莫大的烦恼。
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