济南房价暴跌要乱了，济南老城房价坍塌某名校学区房降价30%，部分二手房价近乎腰斩
今天跟大家聊点干货，争取唤醒更多的人。下面小冰直入主题，从房产的金融属性，讲讲老城区二手房。首先说一个惨烈事实：相比几年前的房价最高点，老城区很多非优质二手房，价格已近乎腰斩。很多老破小老破大，单价已跌至1万左右。济南老城区有些绑定了稀缺资源的二手房，比如经五路学区房、比如靠近大明湖趵突泉的老房子，价格也有明显降幅。有些用5年前眼光评判还不错、还算
今天跟大家聊点干货，争取唤醒更多的人。下面小冰直入主题，从房产的金融属性，讲讲老城区二手房。
首先说一个惨烈事实：相比几年前的房价最高点，老城区很多非优质二手房，价格已近乎腰斩。
很多老破小老破大，单价已跌至1万左右。济南老城区有些绑定了稀缺资源的二手房，比如经五路学区房、比如靠近大明湖趵突泉的老房子，价格也有明显降幅。有些用5年前眼光评判还不错、还算优质的二手房，降幅已达30%。
2017下半年、2018上半年，是老城区很多小区的房价高点。仅4、5年时间，不知不觉中，很多家庭账面财富，已蒸发近半。
下面小冰举例说明。
北园大街联四路西侧的花格小区，这是典型的无任何优质资源绑定的二手房小区，配套学校联四小学清河小学明湖中学在济南都是下游水平，不靠山不靠湖，房龄老户型差物业差，优势是生活和交通都很方便，周边菜市场各种美食饭店应有尽有，去大明湖啥的也不远。
2017下半年、2018年上半年高点，二手房成交价突破1.6万+。
截至发文，花格小区挂牌均价1.17万，有多套二手房挂牌单价在1.06万左右。估计到明年这时候，该小区会有相当数量的房源，挂牌单价跌破1万。
同样是63㎡的中间户小两居，4年前能卖108万，现在挂牌才68万，实际成交价大概率更低。
仅4年时间，不知不觉中，账面财富损失40万，损失将近40%。
市中区大观园西侧的三里庄小区，济南顶级名校—经五路小学的学区房，初中直升济南实验初中。经五路小学在很多济南家长心中曾是信仰一般的存在，济南实验初中中考成绩更是曾经常年霸占济南公立初中前5名。
网传图，并不准确，仅供参考
众多家长望子成龙，对名校学区房趋之若鹜，导致经五路学区房一直水涨船高。
在楼市下行期，这种绑定优质稀缺资源的大龄二手房，非常抗跌。2020年济南老城二手房已有集体降价行为，三里庄的二手房价格依然坚挺，就在去年，该小区多套二手房，成交单价高达4.5万+，有些甚至直奔5万去了。
等潮水退去，才知道谁在裸泳。老城区非优质二手房，是第一批被发现在裸泳的那些。很多相对优质的二手房，暂时还没被发现在裸泳，是因为浪不够大，还没有把它拍在沙滩上。
这次长达5年的楼市调控，浪足够大，大到把很多之前看似优质的二手房，也拍倒到了沙滩上。
如果说2020年、2021年，济南房价有分化的苗头，那今年，是加剧分化的一年。一是济南东部豪宅价格的明显攀升，二就是老城区之前优质二手房价格的剧烈调整。
现在三里庄小区，有多套二手房挂牌价在3.5万以下。
同样是186万，之前只能买38㎡的老破小，现在可以买到58㎡的老破小。
我们来一起看下三里庄性价比挺高的一套房源。
建筑面积53.66㎡，去年7月份挂牌，一年多时间了还没卖出去。目前挂牌单价169万，单价约2.88万元/㎡。跟同小区其他在售房源相比，这套房源性价比相当合适，是整个三元里小区60㎡以下户型中，单价最便宜的一套。
这套房源去年7月份首挂220万，自今年1月份开始，累计降价8次，从220一路降到169，累计降价51万，还是没有卖出去。
经五路学区房价格不再坚挺，直接原因是很多80后、90后家长不再对学区房有执念。5年前、10年前经五路学区房坚挺，是70后、80初那一代，对于学区房有信仰。现在80末、90初这代人，关注的更多是居住条件，比如房子户型、物业服务水平、有无电梯、通勤成本等，对学校反而没那么感冒。
小冰作为80末，个人观点是，配套学区够用就行，高新区教育这些年突飞猛进，高新无弱旅，自己工作又在东边（燕山立交桥下卖煎饼果子），就近买就好了。没必要非得为了所谓的名校光环，牺牲居住品质。如果既想要学区又想住的好一点，完全可以去领秀城嘛。
跟小冰想法的人有很多。所以，在龙湖天奕、高新仁恒、还有中建云境、颖秀华府这四大楼盘学区尚不完全确定的情况下，价格卖的一个比一个高，流速一个比一个快。当然，国惠那种不差钱想慢慢卖的开发商除外。
领秀城麓系洋房就更牛皮了，很长一段时间得靠抢。
更深层的原因，是济南产业大规模东移，带动大量优秀人才东移，生源跟着家长走，家长来东边了，优秀生源也来东边了。与此同时，高新区近几年花重金聘请名校长，实行教学KPI考核，教学上进、成绩突出的高新教师，工资普遍是老城区教师的1.5倍甚至更多。
老城区另有相当数量的多金群体，为了改善居住环境和提升孩子教育，又去了南城超级大盘—领秀城。
如此梳理下来，经五路这种老破小学区房价格的坍塌，一方面是领秀城分流了很多老城家庭，二是很多家庭跟着产业来到了东边，优秀家长、优秀孩子们、优质师资也跟着去了领秀城和东城，导致传统老城名校逐渐被掏空。
前段时间听群友说，小冰也没验证过，也不知真假。说是市中传统小学名校，是南上山街还是哪所小学来，一年级新生居然招不满了。之前都得严卡落户时间，落户晚的新生可能都没得学上，现在居然逆转了。
当老城区优质教育资源不再那么突出，当80后、90后这两代潜在的接盘群体更注重居住品质，对名校不再那么执着和迷恋，老城区老破小、老破大学区房，可不就逐渐坍塌了嘛。
之前、现在、将来，老城区大部分二手房价格逐步下跌的趋势无法逆转。在大趋势面前，个人所有逆势行为都是螳臂当车。如果想尽可能保住家庭的房产财富，顺应潮流，置换到相对保值增值的区域，比如东城、领秀南城就可以了。
中短期内，领秀城价格依然会非常坚挺；用更长期的视角来看，东城更有潜力。
大概5年前，CBD一套140-170的四居，能顶得上老城区4-5套老破小；现在能顶得上6-7套了；再过些年，可能就能顶10来套了。
在不知不觉中，很多家庭的财富在逐年缩水，一年损失5%-10%，温水煮青蛙般，大概损失到一半左右及以下，趋势大概会停止。真到那个时候，济南老城区，单价跌破1万的二手房，将遍地都是。
其实不止是老城区的非优质二手房，南城非领秀城区域内的老破旧、东城的大两居及无电梯的老破旧二手房、章丘长清齐河的远郊房，将来都是一样的命运。未来持续降价是大概率事件，只是降多降少的问题。
之前小冰还专门写过西客站的房价坍塌，想考古的朋友，欢迎点击下方查看。
如何用4年时间亏掉300万？
很多人明明没有做错什么，为啥自家的房产身价就缩水了小一半甚至一多半呢？
无他，只因为没有买对几套好房子。
所谓好房子，需要地段和房子的双重buff加持。东城优质地段可以参考C奥汉贤双井、刘智远盛福港沟神武，南城只有领秀城。
随着生育率逐年降低、随着济南城镇化已经步入下半场、随着济南每年净流入人口不再那么多、随着政府的保障租赁住房越来越多，未来老济南人、新晋济南人、目前还在外地未来潜在的新济南人、下一代济南人，真的不缺房子，缺的是好房子。
很多老济南人，可能老房子有很多，但有些并不太值钱。等到将来传承到80后、90后这一代，夫妻俩人可能有4-5套房子。现在房产税还没实施，房子多了还是财富，即使老房子在不断贬值，那也还是财富。
等到将来大规模实施房产税，济南拥有多套非优质房源（起码3-4套以上）的群体，卖又卖不掉（房龄太老、银行不给贷款了）、租金没多少钱、还得年年交税，老破大老破小可能就是一种劣质了，远没有把房子卖掉存银行或者整合成两套好房子来的实惠。
如果疫情两个月内能实现社会面全面清零，那明年3-5月份，是未来为数不多的出售非优质二手房的较佳时机。
每年3-5月份，是一年中出售二手房的最佳时间。小冰从20年说到21年又说到今年，不出意外的话，明年后年还会继续说。
但是机会，逐年再减少，大家且行且珍惜吧。
今年降价10万不舍得卖，明年降价15万可能都木得人买。
这篇文章对很多老城业主非常有参考价值，希望大家转发朋友圈，让更多有缘人看到。
对于在老城区有房自住，不考虑保值增值的群体，那就无所谓了。房子不只是一项大宗资产，还是一个落脚地，一个温馨港湾。尤其很多老人，就喜欢自家老房子那一片小天地，那一帮好邻居，干嘛非得换房子呢。
对于很多对财富不是很敏感的普通百姓而言，房子还是那些房子，砖瓦还是那些砖瓦。房子在200万一套的时候我不会卖，房子卖了住哪？房子降到100万一套，我依然不会卖。这些人或许是幸福的，因为没有想到这些，所以不焦虑，木得烦恼。
想得少懂得少，躺下就着，吃嘛嘛香，这种人多幸福呀。
反倒是小编这种，啥啥都知道，兜比脸都干净，啥啥都买不起，才是莫大的烦恼。
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