房贷利率组成，关于房贷利率
昨天，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套房住房贷款利率政策动态调整机制。简单理解，就是针对首套房，利率还可以再降一些。相信大家都看到这个新闻了，在我看来，这个政策力度是够的，但是覆盖的范围不够广，政策还有
昨天，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套房住房贷款利率政策动态调整机制。简单理解，就是针对首套房，利率还可以再降一些。
相信大家都看到这个新闻了，在我看来，这个政策力度是够的，但是覆盖的范围不够广，政策还有继续加码的空间。
怎么说呢？
先看住建部长的一句话：对于购买第一套住房的，要大力支持。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予支持。
好，我想问一下，什么是第一套住房，什么是第二套住房？
通俗的理解，就是一个家庭拥有的房子的数量。比如A家庭，没有房子，现在想要买房，理所应当认为是第一套房。
如果B家庭，之前买了一套，现在想要换一个大的，或者新的房子，把之前的房子卖掉了。这个时候需要买房，是算第一套，还是第二套？
按照我的理解，也应该是首套房。
但是现行的政策，认为这是二套房。
因为，我们现在的金融机构贷款利率中关于二套房的标准，是认房也认贷，就是如果你有一套房无贷款，想要再买一套，那按照二套房标准执行。如果你现在没有房（比如换房，把之前的卖掉了，但是你的征信里面有房贷记录），也认为是二套房，执行二套房的利率。
从维护房地产稳定的角度，或者从维护金融安全的角度来看，上面提到的购买首套房或者二套房，本质上没有太大区别，都是没有房的人想要买一套房，用的杠杆是一样的，也不会给金融系统带来更多的风险。
但是，目前的政策就是针对首套房利率优惠的多，对于改善型需求的二套房，政策力度还不足。
我认为，首套房利率即使降得再多一些，买房的人还是那一拨。但是，如果把二套房利率降下来，那么，买房的人就会多了一拨，那些改善型需求就会被释放出来。
……
那问题来了，这么简单地问题，我都能想到，上面肯定也能想到，但是，为什么对二套房不能执行首套房的利率政策呢？再多问一句，为什么存量房贷利率不给降呢？
对于二套房不执行首套房的利率政策，在某种程度上肯定是为了坚持“房住不炒”，另一方面，又怕放松限购限贷政策，又回到原来的老路子上了。
而对于第二个问题，为什么存量房贷利率不给降？这是大部分已经买过房的人最喜欢的问题，姑且理解成他们的一厢情愿吧，吃到嘴里的肉，怎么可能轻易给你吐出来呢？
其实，这两个问题本质上就是一个问题，就是博弈。政府希望经济蒸蒸日上，房价又能得到合理控制。老百姓，总是希望自己能占到便宜，买到最好最便宜利率最低的房子，但二者诉求好像又有些不可调和的矛盾。
博弈，因时因势而变。
几年前，我们老家的小城一个小楼盘，千人摇号，何其壮观。现在呢，部分楼盘价格一降再降，也无人问津。
几年前，蚂蚁金服倒在了上市的前几天，马云这个“万恶的资本家”被千夫所指。现在，那个熟悉的马云好像又要会来了。
扯得有点远，实际上我想说的是，现在政策还可以加码、还可以覆盖更多的人群，但是现在为什么不执行，不是因为看不到。而是还没到那个时候。
也许，有那么一天，利率还会降，限购、限贷也都不管了。但那个时候，你也未必愿意买。
好了，今天就到这，周末愉快。
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