5.88的利率要不要转lpr，央妈给糖了，第五轮救市进行中，_5.88利率的小冤种们还买吗
大家好，我是谢晖。最近楼市政策真是一波又一波，各个城市住建局的发文仿佛如春潮一般，让人目不暇接。其实，这不是楼市第一次救市了，把时间往前倒退25年，这轮已经是第五轮楼市救市了，同时，也在把过去所有的招式都纷纷用上了。你像第一轮最开始就是1998-2002年的起步阶段，房地产改革开启，确立了房地产支柱地位，当时是停止了福利分房的制度，还创造性
大家好，我是谢晖。最近楼市政策真是一波又一波，各个城市住建局的发文仿佛如春潮一般，让人目不暇接。其实，这不是楼市第一次救市了，把时间往前倒退25年，这轮已经是第五轮楼市救市了，同时，也在把过去所有的招式都纷纷用上了。
你像第一轮最开始就是1998-2002年的起步阶段，房地产改革开启，确立了房地产支柱地位，当时是停止了福利分房的制度，还创造性的提出了购房可贷款70%的试行办法，这是救市的开始；
第二轮是救市是2003-2007年，当时是房价第一次逐步升温，然后开始进入到抑制房地产市场过热的尝试，要知道，就在2007年，相比房改的第1年，已经增长了87%，房价增长速度比咱们老百姓收入速度更高了，那时候很多人还没反应过来买房原来这么赚钱；
第三轮救市周期是2008-2012年，当时央妈持续刺激住房消费，70后、80后们熟知的四万亿来袭，当年是国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，最重要的，通过四万亿投资挽救了中国经济。在政策持续刺激之下，资金开始流向房地产，房地产市场触底回升，尤其一线城市房价出现巨大涨幅。而随后，2010年，北京开启限购政策，一个家庭只能买一套，不久政策就蔓延到其他城市，限购是主要抓手，首付利率等差别化信贷政策登上舞台，第三套房暂停贷款等开始实施，如此混合拳操作下，房价第二次得到了抑制，那时候，很多人觉得房价肯定不会再涨了；
第四轮救市周期，在2013-2017年，那时候有点类似2019年-2022年，市场低迷，去库存也正式开始，2014年9·30新政，其中最大的亮点就是“房贷结清后再购房可算首套”，也就是认贷不认房，标志着限贷令松绑。从2015年高层的““要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”一句话，开启了这一轮楼市上涨的序幕；而房价上涨一年多后，从2016-2018年各城市又陆续发布数百个调控政策，除了传统的限购限贷限价之外，限售限离婚限公司购房成为各地调控新的工具。同时，房住不炒成为调控的核心，各种高级别会议反复提及。各大城市的房价都陆续到达高点，大小冤种的接盘侠就在这段时间产生，一直套牢到现在。
第五轮周期就是从2018年到现在，在房价和市场持续低迷的这几年，央妈已经多次在鼓励大家买房了，央妈没出手之前，各个城市还在用老一套方法试探市场，比如放松限购、不再认贷、降低首付这三板斧；但是用完之后，发现好像不怎么灵敏；高层就开始安排因城施策，各个城市你们自己看着给政策，房价跌的城市政策自由度就大了，什么二胎三胎购房优惠，公积金贷款上限提升等等，都是这个阶段的措施；那现在呢，央妈终于对个人出手了，金融政策在陆续出台，对我们老百姓来说，主要是三个方面，第一，房贷利率因城施策下调；第二，购房退税，刺激首套和置换；第三，多维度支持房企保交楼，让潜在暴雷房企软着陆；那咱们先讲讲这三个金融组合拳，最后，说说，金融政策救市对市场影响以及后续还可能加码的预测。
第一，我们先说一下房贷利率因城施策下调这个事，这个利率包括公积金和商贷利率都调整了，这还是比较罕见的，公积金一般都不会降利率的，因为已经够低了，再降的话基本和定期存款利率差不多了，那银行还赚啥，所以现在从3.25%降低15个基点到3.1%,释放了一个比较强烈的信号，就是央妈希望大家多用公积金买房，但是，除了那些体制内、国企央企、大厂的职工，多少人能交公积金呢，中小私企按照最低额度来交，一个月两百三百的，你叫这些人拿公积金买房？开玩笑吧！还有可笑的是，东莞在去年10月发布公积金新政，年满16岁的在校生可照灵活就业人员参加住房公积金制度，这是想从大学生抓起了，是不是以后出生就可以交公积金买房了，鼓励买房从娃娃抓起了。
再说商贷利率下调，有几个关键词值得大家注意，房价下跌城市、首套、阶段性；一，下跌城市，春节前，主要是一些三四线城市在陆续降利率，春节后，郑州、天津、福州这些二线新一线城市在跟进，我预计后续将有更多符合条件的城市下调首套房贷款利率，说明目前调整的都是房价跌的比较明显的城市，希望通过尽快降低利率吸引更多人入市买房；二，首套，政策还是在大力支持首套，房住不炒这条原则不能偏移，不会支持三套四套购买；三，阶段性，说明利率下调只是暂时的，可能是半年，或者一年，如果市场好了，再把LPR报价上调回去这个也是存在可能性的，银行可以暂时赚少点，所以能吃银行的红利就尽快吃，市场稍微好一些，央妈可能就会收回低利率了，现在就是试探你买不买，你不买，我不买，利率还能降一点，可是有多少人能抵抗的住诱惑呢，央妈看的其实很准。
第二，购房退税，刺激首套和置换。简单来说，就是在规定的时间内，你卖一套房然后在同一个城市再买另一套，可以免去你卖房的个人所得税，时间节点是在2022年10月1日至2023年12月31日，这个对于改善人士来说有一定的吸引力，买的房子没有限制一手还是二手，而且还是变相鼓励大家去置换低利率，因为之前很多人都是5.88甚至6个点利率买的房，通过这种方式卖给自己人，还可以省掉这部分的钱，换房的成本也降低了，但是时间节点比较细思极恐，就到今年底，说明央妈有信心今年一定能把楼市救起来，大家可以注意这个点。
第三，多维度支持房企保交楼，老百姓买房首先要有钱，其次就是希望买到好的房子，所以金融政策不止是在购房端，更多的放在了房企供应端，去年多少房企暴雷就不具体阐述了，保交楼的紧迫性大家也感受的到，维权的太多了，还有业主亲自去楼盘自己亲手建房子，真的是贻笑大方，现在来看，保交楼还是能够平稳落地了，金融三支箭给了房企更多活水资金，相信未来烂尾楼也将逐步退出历史舞台。
大家可以发现，这轮救市救到现在，还是在救开发商、救银行、救还没有买房的首套客户，好像就是不救已经高利率买房的业主们，不过这也是过往几轮的做法，如果楼市救起来了，以前买房的业主们随着房价上涨，所有的成本都被忽略了，市场一片和谐，但是，大家想过没有，如果这轮没救起来，那会发生什么？
现在金融手段已经悉数上场，说明这轮救市的阶段已经快到尾声了，但是目前来看，市场成交还没回暖，大家不是不想买房，是真的没啥钱买了，后面会发生什么，是重新市场火爆，还是一直维持现状，这是大家都想知道的答案，人口从今年开始继续下降已经无疑，因为即使这轮楼市能救起来，也只能是一线、二线及部分三线城市，其他城市毫无疑问只能有价无市，无法救起，所以城市的分化也会更加明显，失去土拍收入的城市如何转型，也是一个头疼的问题。
而且就我观点来看，目前很多做法不是救购房者，而是引诱刚需购房者入场，他们从没买过房，他们没有房贷记录，他们没体会过房价五年翻倍的感觉，他们只是茫茫人海中的接盘侠，不断诱惑这些人买房，真正的救市，还是要救广大的现存业主，他们房贷利率高、月供压力大，不敢消费，把存量房的利率降一降，相信消费市场会更加有活力，因为任何城市还是不能完全依赖土拍收入，这只能饮鸩止渴，而不能解决根本问题，不然的话，很多城市最终只能走向消亡。
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