定融产品是什么，定向融资的2.0版本不动产私募投资基金！
最近算这篇文章应该是第二篇老张关于不动产私募投资基金的文章，这个产品的推出是好事，可以让投资人享受到不动产领域股权投资的带来的刺激和风险，当然也为经济发展特别是固定资产投资带来契机，因此从这个角度老张认为没有问题，但任何事物都会在推广过程中跑偏，老张写了很多
最近算这篇文章应该是第二篇老张关于不动产私募投资基金的文章，这个产品的推出是好事，可以让投资人享受到不动产领域股权投资的带来的刺激和风险，当然也为经济发展特别是固定资产投资带来契机，因此从这个角度老张认为没有问题，但任何事物都会在推广过程中跑偏，老张写了很多跑偏的案例，包括城市更新、片区开发甚至刚出炉的EOD，全部跑偏，因为新的概念容易让人接受，但人们却不太了解，一旦跑偏后果过于严重。因此老张对于不动产私募投资基金的作用被带偏的概率几乎是100%。因为不动产私募投资基金关于基础设施领域的投资几乎的全涵盖的（资本的），有没有明确的界定范围，而且没有说明不能有土地征拆及土地整理，因此不动产私募投资基金被滥用一定是大概率事件。既然一定会被滥用跑偏，那不如城投公司率先进行应用。
定向融资的概念老张专门交代过，也知道它即使是毒药对于部分地区的城投公司的作用，需要有个类似于地方交易所的机构给你备案，然后就发行。其实这个地方交易所实际上就是个资管机构，但由于其非法性，产品产生任何争议其实都与备案机构无关，也没有对产品后续的监督管理，因此这种非法金融资管场所应该立即叫停取缔。但对于城投公司的投融资需求，甚至是借新还旧的需求这个在财政部没有对城投转型有所交代的前提下，在银保监会15号文件关于流动性新增融资被严格限定之下，就大概率需要由定融支持续命。面对这种现实情况，如其继续选择定向融资，不如转向不动产私募投资基金。地方政府的城投公司自身的需求其实就是不动产私募投资基金所支持的，这个产品到中基协可以备案，按照私募基金合规的方式实施，期限也不必像定向融资那样债权性质到期必须还本付息，而是可以按照基金的投资期来具体项目，当然不必是新建项目，对在建项目的投资把之前的流动性置换出来，甚至是投资存量将来有公募REITs概念都可以，其相对定融的长期性，合规性以及投资者的成熟性都要上一个台阶，因此不动产私募投资基金替代定融，成为2.0版本的概率非常高，应该要好好应用。
与此同时，聪明的城投公司也还会再进一步，买一个可以发行不动产私募投资基金管理公司的牌照，自己发行，然后对接金融机构的大客户，即降低成本，又可以庞氏骗局，将自己的债务延展下去，这都是城投的终极想法，前提时中央对城投类债务或者隐性债务没有实质性的可行办法。这是老张对目前不动产私募投资基金的看法，有点大胆，但未来就是这样，现实而残酷！赶快把牌照买好吧！
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