二手房公寓税费计算器2021（二手房公寓税费计算器app）
**大连的40年公寓房价一直不怎么涨，不涨价的原因有很多，除了贷款和年限之外，很多人对税费也是比较介意的。但是在买的时候和卖的时候很多房产经纪人也说不清楚税费到底怎么计算，今天就给大家深度讲一下这个税费计算方式**(一)在讲解之前先给大家普及下几个价格名词1，成交价：这个价格很好
**大连的40年公寓房价一直不怎么涨，不涨价的原因有很多，除了贷款和年限之外，很多人对税费也是比较介意的。但是在买的时候和卖的时候很多房产经纪人也说不清楚税费到底怎么计算，今天就给大家深度讲一下这个税费计算方式**
(一) 在讲解之前先给大家普及下几个价格名词
1， 成交价：这个价格很好理解，就是《房屋买卖合同》中约定的出售价格
2， 网签价格：是在存量房交易合同网签备案平台（简称网签备案平台）备案的价格。网签价格不得高于成交总价。
3， 评估价格：税务部门系统内价格或税务部门指定的评估所实际看房后给出的价格。（一般新小区首次有成交的因地税没有评估价，需要评估所实地看房给出评估价）
（二）计税价格如何确定
1， 买卖双方需按照网签价格申报税费，税务部门确定评估价格，网签价格与评估价格两者取高者为计税价格。
2， 一般税务部门会按照其系统内的价格确定评估价格，若买卖双方对提供的评估价格不认可，可以申请二次评估，由评估所实地看房后确定评估价格，若税务系统内无价格，会直接由评估所实地看房后确定评估价格。
3， 首次评估与二次评估，取低者，为税务评估价格。
（网签价格是影响贷款的评估价的，虽然可以通过装修款的方式让网签价格小于成交价，但是也同样会让你贷款额变少。所以想省税费的也要看实际情况，这里不做解析，有疑问可以私信我）
下面就是正题了：
【开发区非住宅税费】
买方：①契税全额评估价4%；②印花税全额评估价万分之五（依政策小规模纳税人减半征收）。
卖方：需要提供业主购买时的契税发票，维修基金票和总房款发票。①个税差额20%；②增值税及附加差额5.3%；③土地增值税差额30%~60%或者全额评估价5%；④登记费550元或80元；⑤印花税全额万分之五（依政策小规模纳税人减半征收），上述差额是指上一手总价发票的金额减去这一手税务系统的评估价的差值。
【 市内四区非住宅税费】
买方：①契税全额评估价4%；②印花税全额评估价万分之五（依政策小规模纳税人减半征收）。
卖方：①个人所得税：核定征收2%和查实征收差额20%；（计税价格-原购房发票价格-合理费用）②增值税及附加：全额征收5.3%，差额征收5.3%(计税价格-原购房发票价格-合理费用)。**这里个税和增值税的征收方式如果是差额则都是差额征收，如果是全额则都是全额征收**
③土地收益金：出让土地免征，划拨土地每次按房屋所在的级地收取40-300元/㎡不等；
④土地增值税：核定征收5%；发票计价法征收（差额30%~60%）（市内4区现政策2007年后系统有契税记录必须按照提供发票增值税差额/土地增值税发票按年加计扣除法）。
接下来就是比较难算的地方了，这里有一个发票按年加计扣除法。这个到底是怎么算的，可以往下看
首先，发票按年加计扣除法征收方式是：增值额（评估价-扣除项目）的百分之30-60征收（税务部门能查到业主原始购房发票就必须按照此方法征收）
接下评估价很好理解了，就是最后的计税价格。扣除项目比较多。
扣除项目=发票金额+发票金额*5%*年限+本次转让产生的城市维护建设税+本次缴纳的教育费附加+本次缴纳的印花税+上次购房的契税税额
**这里可以把扣除项目理解为买房和这次卖房的成本，发票金额就是原购房成本，加上房子年限的每年百分之5的增值，加上其他**
增值额=评估价-扣除项目
增值率=增值额/扣除项目*100%
增值率低于50% 土地增值税税额：增值额*30%
增值率大于50%低于100% 土地增值税税额：增值额*40%-扣除项目金额*5%
增值率大于100%低于200% 土地增值税税额：增值额*50%-扣除项目金额*15%
增值率大于200% 土地增值税税额：增值额*60%-扣除项目金额*35%
增加一个小的知识点：其中在扣除项目中，有两个税费，一个是城市维护建设税，一个是教育费附加。这两个税费也是有单独的计算方式的。上述讲到的一个增值税及附加，这两个税费就是在这个附加税种里面，除了这两个之外还有地方教育附加。
他们的税率是：城市建设维护税 增税税税额的7%
教育费附加 增税税税额的3%
地方教育费附加 增税税税额的2%
举个例子：一套非住宅，面积为35平，原始购房发票金额为155000元，契税金额：6200元，发票开具日期2010年1月，网签价格为209100元，评估价格为251800元。
扣除项目=155000+155000*5%*10+（251800-155000/1.05）*5%*7%+(251800-155000/1.05)*5%*3%+251800*0.05%+6200=239283.85元
增值额=251800-239283.85=12516.15元
增值率=12516.15/239283.85*100%=5%
适用税率：30%
土地增值税税额为：12516.15*30%=3754.84元
总结一下：土地增值税其实就是你涨的越多，税费越高，处理好的话几千块钱，处理不好的话可能几万几十万税费都有可能。大家要是对这个税费还有什么疑问可以随时私信我，一定第一时间为你解答。
以上内容全部为手打的，创作不易，希望各位点赞加关注，非常感谢。
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