我家小区每年赚上百万，钱花到哪里去了？可以给业主发钱吗？
钱江晚报·小时新闻记者李毅恒徐叔竞上周，钱江晚报·小时新闻报道了《别人家小区半年赚400万，我家只有十几万，天差地别的原因是……》，在杭州各大小区业主群里刷屏，不少业主一边羡慕“别人家的小区”，一边也提出疑问：既然小区每年经营性收入动辄上百万元，这些钱都花到哪里去了？今天，我们就来聊一聊，小区经营性
钱江晚报·小时新闻记者 李毅恒 徐叔竞
上周，钱江晚报·小时新闻报道了《别人家小区半年赚400万，我家只有十几万，天差地别的原因是……》，在杭州各大小区业主群里刷屏，不少业主一边羡慕“别人家的小区”，一边也提出疑问：既然小区每年经营性收入动辄上百万元，这些钱都花到哪里去了？
今天，我们就来聊一聊，小区经营性支出到底花费在了哪些地方。
经营性收入怎么用
新版《物业管理条例》有规定
文章一发出，就有读者在底下留言：“关键是这些钱物业到底有没有落实到业主手里。”虽然每个小区都会有一些公共经营性收入，如公共部分的停车位收益、广告收益及经营用房租金收入等，这些都属于小区业主共有收入。但这笔收入该怎么用呢？
此前，也有业主认为，“小区停车费、广告费这些收入属于业主共同所有，要不大家分了吧？”事实上，前几年也确实有小区通过分发购物卡的形式，把经营性收入分给业主们。
但从长远考虑，如果都发给了业主，万一要维修公共部位或设施时没钱了怎么办？根据最新《杭州市物业管理条例》规定，共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金，但补充后达到首期交存金额的可以停止补充，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或物业管理的其他需要。
统计杭城20个小区
有小区整年支出超500万
小区经营性支出主要有共有部分、公用设备的维修、更新与改造经费，补充物业专项维修资金，业主大会、业主委员会运作费用（含人员经费），补充物业服务费、税费、审计费用等。
同样以上次随机挑选的杭州城区20个小区为例，根据这些小区业委会微信公众号公布的2021年度和2022年的半年度经营性收支信息，我们初步统计了各小区的支出情况。
从中可以发现，共有部分、公用设备的维修、更新与改造，是绝大部分小区的开支项目花费“大头”。
例如其中去年花费支出最大的之西湖，2021年共支出500多万元，共计17项支出项目，其中共有部分、公用设备的维修、更新与改造占7项，包括新增人脸识别系统、外墙清洗费，以及中区道路闸和标识升级、无人值守改造工程等。去年开支排名第二的佳境天城，2021年下半年共支出约217万元，共计37个项目，其中共有部分、公用设备的维修、更新与改造占22项，共花费约124万元，占总支出的57%，这些工程包括小区柏油马路修缮工程、门禁改造二期进度款、架空层灯具更换、种植绿篱等等，涉及到小区方方面面，为业主们生活环境提供便利。
另外，比较固定的开支是办公费用、业主大会、业主委员会运作费用和审计费用。有小区业委会主任解释，“根据杭州市物业管理相关规定，小区通常每年都要召开一次业主大会，业主大会一般都是聘请第三方组织来操作执行，因此这笔费用算是每年的固定开支。”除此之外，小区业委会添置办公用品，聘请全职业委会秘书等费用也算在运作费用中。
而根据相关规定，在业委会主任辞职或者业委会到期时，都需要进行审计，因此找第三方审计公司这笔费用也成为相对固定的开支。
此外，根据国家相关税法，小区有经营性收益的话就有纳税义务，应该合规申报，因此税费支出也是各小区每年比较固定的支出。上半年下沙某小区就曾因偷税漏税被税务部门开出《税务行政处罚事项告知书》，业委会合计应补缴税费及罚款约20万元。
有小区全年开支大于收入
为何会出现“财政赤字”？
对比这20个小区2021年度和2022年的半年度经营性收支情况发现，有部分小区年度（半年度）的开支大于经营性收入。比如风雅钱塘、之西湖、钱江华府。为何会出现这样的“财政赤字”？
一位业内人士表示，这种情况多出现在交付已经好几年的小区。通常小区房龄越大，共有部分、公用设备设施年久老化的情况越严重，需要维修、更新与改造的共有部分会更多。“比如电梯维修，一个小区电梯就有几十台，如果日常维保不到位，一到大修时，费用就高了。”风雅钱塘小区交付已经超过10年，今年上半年小区经营性支出约144万元，其中维修改造支出和工程费加起来达到约97万元，占比将近67%。
从20个小区的支出情况来看，交付满8年（即质保期）的小区，年度支出费用普遍要高于交付8年内的次新房小区。
CFP供图
如果单一年度支出大于收入不必太过担心，因为小区每年需要对症下药维修整改的项目并不相同，有些年度维修更新项目少，有些年度工程改造力度比较大，每年支出不一，而小区经营性收入相对稳定，会有不少结余。比如风雅钱塘截至今年7月2日的结余金额仍有285万多元。
另外，当一次性支出大笔费用时，一些小区会将工程分段进行。例如风雅钱塘粉刷翻新楼层，该议案在2020年底业主大会投票通过，全小区楼层粉刷翻新工程分3年完成。这也是分散开支的办法，做到每年相对的收支平衡。
一小区业委会主任认为，虽然小区共有部分、公用设备设施的维修整改支出较大，但这笔费用花得值得。他举例称，同样做监控，200个摄像头跟400个摄像头，肯定相差很多。比如一些小区，开发商交付时，区内只有100多个摄像头，分布区域只在园区、地下车库、电梯和门厅。而现在小区改造后增加400个摄像头，在楼顶、高空抛物、非机动车库、非机动车下坡道、外围广场、消防楼梯、设备用房等地方都增设探头，“虽然支出增加了，但业主们生活更加安全了。”
CFP供图
小区每年经营性收入大致稳定
但每年开支差异较大
除了共有部分、公用设备设施的维修改造费用每年差异较大，小区各年度的支出不同，还体现在不少方面。
比如在20个小区中，金色江南2021年下半年的支出中，有一项是“承接查验费用”。这项费用并非每年都会出现，一般是小区成立第一届业委会后，业委会找第三方公司做物业承接查验，对小区做一个“全面体检”，顺便摸清“家底”；或者是新老业委会交接，新一任业委会需要对小区总体情况做一个全面盘查。
CFP供图
另外，像今年夏天杭州遭遇连续多日的极端高温天，并且整个夏天较为干旱，很多小区都出现草坪和绿化大面积枯死的状况，因此很多小区业委会都将更换草皮、补种绿化列入下半年的工作议程中。因此2022年度杭州各小区的绿化整改支出费用，相比前两年应该会高出不少。今夏烈日暴晒下，一些铝板外立面的小区，铝板出现凹凸不平的状况，也不得不增加这笔维修整改费用。
此外，虽然小区每年都有纳税义务，但根据今年3月国家财政部和税务总局出台的《关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》，为进一步支持小微企业发展，自今年4月1日至12月31日，小规模纳税人增值税普通发票一年少于500万元的，都将享受免征增值税的优惠。因此对大多数小区来说，今年税费支出这一项几乎可以忽略不计。
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